De uitpondgolf zet door. Wat is jouw vastgoedstrategie?

Kansen voor starters, krimp voor de markt

Volgens de NVM is 62 procent van de kopers van uitgeponde woningen starter. Ter vergelijking: bij reguliere woningverkopen ligt dat aandeel op 43 procent. Tegelijk verdwijnen juist de woningen waar de grootste druk op staat: betaalbare huur in het middensegment.

Pararius laat zien dat het aanbod aan huurwoningen in het eerste kwartaal van 2025 met 35 procent is gedaald, terwijl de vraag juist met 47 procent steeg. Dat heeft directe impact. Assetmanagers zien hun verhuurbare aanbod slinken, beleidsmakers verliezen grip op betaalbaarheid en ontwikkelaars missen kansen als ze te lang vasthouden aan oude aannames over de markt.

De vraag is dus: speel je als ontwikkelaar in op de nieuwe vraag van starters? Of kijk je als assetmanager kritisch naar je portefeuille en de bijbehorende strategie? In beide gevallen is snel schakelen belangrijker dan ooit.

Uitponding raakt het hart van de woningmarkt

De verkoop van huurwoningen is structureel. In 2024 gingen 43.850 huurwoningen van de hand, vaak voor bedragen onder de 400.000 euro. Slechts een klein deel van dat geld belandt weer in Nederlandse nieuwbouw. Het merendeel verdwijnt naar beleggingen in het buitenland of naar andere sectoren.

In het laatste kwartaal van 2024 piekte het aantal verkopen naar 12.100. Voor 2025 worden opnieuw 10.000 tot 12.000 transacties verwacht. Voor beleidsmakers betekent dit: minder grip op de woningvoorraad. Minder betaalbare huur leidt tot grotere druk op het middensegment, terwijl gemeenten moeite hebben om woningzoekenden te bedienen. Dat kan zorgen voor extra politieke druk en frustratie bij huurders.

Tegelijk ontstaan er kansen. Voor ontwikkelaars ligt er een open veld in het segment tot 350.000 euro. Juist in steden waar veel huur verdwijnt, zoeken starters naar een alternatief. Als je daar nu al op inspeelt, zit je straks op de juiste plek.

Wat drijft deze uitpondgolf?

Voor veel particuliere verhuurders is het rek eruit. Door box 3, strengere regels in de middenhuur en het verbod op tijdelijke contracten is het verdienmodel onder druk komen te staan. Voor een groeiend aantal verhuurders loont verhuren simpelweg niet meer.

Wat gebeurt er dan? Vaak zie je dat zodra de eerste woning wordt verkocht, de rest snel volgt. Die ene eerste stap zet een groter proces in gang. De verhuurder besluit door te pakken en het hele bezit te verkopen. Wat eerst nog een stabiele portefeuille leek, verandert ineens. Dat kan ruimte geven om slim te schakelen, maar ook voor verrassingen zorgen als je niet voorbereid bent.

Juist daarom is het belangrijk om scenario’s vooraf door te denken. Welke woningen zijn nog interessant? Welke kun je beter verkopen? Hoe sluit je aan bij wat gemeenten of huurders willen? De Vastgoed Regie Academie helpt je om die afwegingen gestructureerd te maken. Niet op het moment dat je wordt ingehaald door de feiten, maar met een plan dat klopt.

Ongelijke impact uitponding

De gevolgen van uitponding zijn ongelijk verdeeld. In steden zoals Amsterdam zijn er inmiddels woningen waar meer dan 500 reacties op binnenkomen. Voor huurders is het bijna onmogelijk om nog tussen te komen.

Voor starters die iets willen kopen, ontstaan juist kansen. Veel uitgeponde woningen zijn kleiner, simpeler en aantrekkelijk geprijsd. Precies wat starters zoeken. Voor projectontwikkelaars ligt daar een duidelijke kans. Tegelijk komt het huursegment verder onder druk te staan, met gevolgen voor gemeenten en beleggers die hun portefeuille willen verduurzamen of uitbreiden.

Het vraagt om regie. Vooruitkijken. Je kunt deze ontwikkelingen niet tegenhouden, maar je kunt er wel op voorbereid zijn. En daar ligt precies de meerwaarde van de Vastgoed Regie Academie.

Van reactief naar proactief: hou grip met de zes bouwstenen

De Vastgoed Regie Academie helpt je om veranderingen niet alleen te begrijpen, maar ook te benutten. Je leert patronen herkennen, scenario’s ontwikkelen en samenwerkingen vormgeven. Dat doen we aan de hand van de Zes Bouwstenen. Zes onderdelen die samen het fundament vormen van een toekomstbestendige vastgoedaanpak: van slimme datasturing en heldere beleidskeuzes tot samenwerking in de keten en grip op processen.

Met de zes bouwstenen pak je de regie terug. Elk onderdeel raakt aan een ander deel van je vastgoedaanpak. Je kijkt verder dan losse keuzes over rendement of risico. Je verbindt wat je doet met hoe je werkt, wie je nodig hebt en waar je naartoe wilt:

Vastgoedbeleid en strategie: je ontwikkelt scenario’s die passen bij de gevolgen van uitponding voor jouw portefeuille én de wijk of regio waarin je actief bent.

Organisatie en communicatie: je zorgt dat mensen binnen én buiten je organisatie goed samenwerken. Iedereen weet wat er speelt en wat zijn of haar rol is.

Bedrijfsprocessen en systemen: je brengt structuur aan in hoe je beslissingen neemt. Denk aan verkoop, mutatiebeheer en wat je doet met vrijkomende middelen.

Risico’s, prestaties en financiën: je weegt rendement af tegen maatschappelijke impact en reputatie. Niet alles draait om cijfers, het gaat ook om waarde op langere termijn.

Vastgoeddata en sturing: je gebruikt data om vroeg te zien waar druk ontstaat of waar juist ruimte ligt. Daardoor kun je sneller en gerichter schakelen.

Ketenpartners en ecosystemen: je werkt samen met gemeenten, beleggers en bewoners. Niet tegenover elkaar, maar naast elkaar. Zo houd je samen de woningmarkt leefbaar en werkbaar.

Door deze bouwstenen slim te combineren krijg je grip op het geheel. De denkwijze van de Zes Bouwstenen zit als een rode draad verwezen in ons gehele studie aanbod voor vastgoedprofessionals.

Slimme keuzes maken in een turbulente vastgoedmarkt

Je zit regelmatig met lastige keuzes. Welke woningen houd je aan? Welke kun je beter verkopen? Wanneer is het slim om te handelen? En met wie kun je het beste samenwerken? Hieronder vind je drie concrete denkrichtingen die je helpen om sneller en beter te beslissen.

Beslismodel voor aanhouden of verkopen

Niet elke woning past nog bij je strategie. Met een helder scoringsmodel maak je keuzes op basis van:

• Actueel en toekomstig rendement
• Noodzakelijke investeringen binnen nu en vijf jaar
• Lokale marktvraag
• Samenhang met andere panden in de buurt of wijk

Als je dat op een rij zet, zie je vaak snel welke woningen je nog kansen bieden en welke je beter afbouwt.

Stakeholderanalyse die verder gaat dan lijntjes op papier

Uitponding raakt veel verschillende partijen. Huurders, kopers, gemeenten, collega’s, beleggers. Iedereen kijkt vanuit een ander perspectief.

Begin bij de mensen die direct geraakt worden: de huurders die misschien hun woning kwijtraken, de gemeente die grip probeert te houden, de koper die zoekt naar een kans. Daarna kijk je naar partijen die indirect betrokken zijn: buurtbewoners, projectpartners, makelaars, woningzoekenden.

Zoek vervolgens naar gedeelde belangen. Misschien wil jij verkopen, maar wil de gemeente die woning betaalbaar houden. Door samen naar oplossingen te kijken, zoals erfpacht of terugkooprechten, ontstaan constructies waar iedereen mee verder kan.

Timing afstemmen op markt, beleid en bewoners

Een woning verkopen lijkt eenvoudig, maar je zit vast aan contracten, wetgeving en de grillen van de markt. Timing is dus alles. Begin met data uit je eigen systemen: wanneer lopen contracten af? Wat is de gemiddelde mutatiegraad? Zijn er onderhoudsmomenten gepland? Combineer dat met externe informatie: renteontwikkelingen, prijsverwachtingen, beleidswijzigingen.

In het voorjaar verkopen levert vaak meer op. In de winter kopen levert vaak betere deals op. Gebruik die inzichten. En zorg dat je organisatie zo is ingericht dat je op het juiste moment kunt schakelen.

Strategisch te sturen? Volg de cursus Regie & leiderschap voor vastgoedprofessionals

De cursus Regie & leiderschap helpt je om het verschil te maken tussen reageren en regie nemen. Je leert scenario’s uitwerken, belangen goed op elkaar afstemmen en keuzes maken die rust en richting geven. Je hoeft niet alles zelf op te lossen, zolang je maar weet waar je op stuurt.

Weg van ad hoc keuzes, op naar een heldere koers die klopt met wat de markt van je vraagt!

Uitponding zet door. Als je nu keuzes maakt, ben je straks klaar voor wat komt. De Vastgoed Regie Academie helpt je om die slagkracht op te bouwen. Onze aanpak, gebaseerd op de zes bouwstenen, helpt je om een koers te kiezen die klopt met je organisatie én met wat er buiten gebeurt. Praktisch, doordacht en toekomstgericht.

Wil je strategisch leren sturen in een markt die continu verandert? Verken de cursus Regie en Leiderschap en ontdek hoe je scenario’s, stakeholderbelangen en vastgoeddata vertaalt naar concrete keuzes voor jouw organisatie. Bel ons gerust voor meer informatie.